WeWork: затворената гъвкава космическа група търси нов живот
Адам Нойман и неговите покровители в SoftBank смятаха, че изграждат технологична компания. WeWork в крайна сметка приличаше на банка, обременена с екзистенциално предизвикателно несъответствие между активи и пасиви. В понеделник акциите на стартиращата компания за гъвкави офис площи в САЩ бяха спрени в очакване на заявление за банкрут съгласно глава 11.
Частната оценка на WeWork достигна връх от 47 млрд. долара. Неговият публичен капитал струва само $40 милиона. $3 млрд. облигационен дълг се търгува на около половината от това.
Компанията е затрупана от лизингови задължения. Той регистрира пространство в сгради в големите градове в продължение на години, като същевременно сключва гъвкави сделки с клиентите, позволявайки им да влизат и излизат от офис пространството.
Процесът по несъстоятелност трябва да позволи на WeWork да се откаже от част от своите 13 милиарда долара дългосрочни наеми, които не иска, или, което е по-критично, да въоръжи наемодателите си с по-добри условия. Прекомерният обхват на Neumann и SoftBank през 2010 г. определи ера на магическо мислене, вдъхновено от евтините пари. Вече може да се появи по-тънък и по-скромен WeWork.
Според документите типичният договор за наем на WeWork с наемодателите започва с 15-годишни условия. В същото време тя каза, че нейните клиенти имат средни „споразумения за членство“ за около година и половина. Около 75 на сто от приходите на WeWork – очаквани да бъдат малко под $4 млрд. тази година – сега отиват за плащане на лизинги. Тежките лихвени разходи и дори намалените режийни разходи не оставиха компанията почти без възможност да бъде печеливша.
Сложният въпрос сега е какво ниво на наема WeWork може да договори с наемодателите. Техните собствени капиталови структури са под напрежение. Масовото преминаване към работа от вкъщи е лошо и за двете страни.
Степента на заетост на WeWork тази година се движи малко над 70 процента. Цените на акциите на двама големи наемодатели на офис площи, Vornado и SL Green, са спаднали с около 60 процента от нивата си преди пандемията. Двойката щеше да падне още повече, ако не бяха наемателите, заседнали в дългосрочни наеми.
Възможно е заетостта на офисите и трафикът в централните бизнес райони да започнат да намаляват. Тогава WeWork може да се възползва от способността си да нулира по-високи цените на членството, докато договорите за наем остават фиксирани на скромни нива.
Възможно е дори да има начини за хеджиране или мобилизиране на това напрежение между приходите и разходите. Някои банкери показват този вид оперативни умения – от които Neumann и SoftBank изглеждат разочароващо лишени.
Екипът на Lex се интересува да чуе повече от читателите. Моля, кажете ни какво мислите за WeWork в секцията за коментари по-долу.
